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「美國(guó)紐約購(gòu)房」在美國(guó)紐約現(xiàn)金購(gòu)房及貸款購(gòu)房流程

近年來(lái)，越來(lái)越多的中國(guó)客戶選擇資產(chǎn)全球配置，其中海外購(gòu)房占了很大的比重，而美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也由于發(fā)展較為成熟穩(wěn)定，受到了很多人的青睞。

由于房地產(chǎn)法屬于州法，美國(guó)50個(gè)州的房地產(chǎn)法都有著或多或少的差異，例如在加州的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)并不一定在紐約州奏效。

由于中國(guó)客戶對(duì)于美國(guó)各州購(gòu)房的不了解，很容易掉進(jìn)各種“陷阱”。

這篇文章會(huì)向大家詳細(xì)介紹在紐約購(gòu)房的基本流程，讓大家購(gòu)房過(guò)程更加順利、少走彎路。

在紐約購(gòu)房一般來(lái)說(shuō)可以分為：現(xiàn)金購(gòu)房和貸款購(gòu)房。

相比較而言，現(xiàn)金購(gòu)房比貸款購(gòu)房所需流程簡(jiǎn)單，時(shí)間花費(fèi)少。

下面我們就為大家分別介紹這兩種購(gòu)房的流程：

現(xiàn)金購(gòu)房流程：

1、設(shè)立美國(guó)銀行賬戶并準(zhǔn)備充足的資金

現(xiàn)金購(gòu)房最重要的一點(diǎn)就是您購(gòu)房所需的資金是否已經(jīng)準(zhǔn)備到位。海外買家持有效簽證來(lái)到紐約，可以到當(dāng)?shù)劂y行了解開(kāi)戶手續(xù)，以后接收匯款以及后續(xù)的支付房款都需要用到這個(gè)賬戶，這點(diǎn)非常重要。

由于中國(guó)有外匯管制，每人每年限購(gòu)5萬(wàn)美元，請(qǐng)?jiān)谫?gòu)房前確保自己的美金都已就緒，余額充足。

2、尋找合適房源

在紐約買房一般都需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 紐約有很多資深的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們可以根據(jù)您的具體要求，例如地區(qū)，價(jià)格，房型等，為您篩選符合您要求的房屋進(jìn)行挑選。

在確定具體房源之后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)帶您實(shí)地看房，并詳細(xì)的向您介紹房子本身的優(yōu)缺點(diǎn)，周圍的社區(qū)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐亩愘M(fèi)及管理費(fèi)等與房屋相關(guān)的重要問(wèn)題，也會(huì)回答您所有房屋相關(guān)的問(wèn)題。

當(dāng)您有意購(gòu)買后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)幫您初擬一份意向合同，把您的出價(jià)（Offer Price）發(fā)給賣方，同時(shí)還需要提供銀行的月結(jié)單monthly bank statement等文件作為資金能力證明。

3、聘請(qǐng)律師

在紐約州購(gòu)房，您需要聘用一位律師作為您的法律代理人幫您處理后續(xù)的房屋合同，您需要和您的律師商定相應(yīng)的流程和具體的律師費(fèi)用。

4、驗(yàn)房

買賣雙方達(dá)成共識(shí)后，可以聯(lián)系專業(yè)的驗(yàn)屋人員，在賣方允許的日期里，幫您實(shí)地測(cè)試房屋的各項(xiàng)指標(biāo)，為您的出具一份房屋實(shí)地考察報(bào)告。

5、簽署合同

驗(yàn)屋結(jié)果無(wú)爭(zhēng)議后，雙方律師開(kāi)始準(zhǔn)備合同直至買賣雙方對(duì)合同條款均無(wú)異議后，買賣雙方正式簽訂購(gòu)房協(xié)議（Purchasing of Agreement）并付第一筆定金，通常為全部款項(xiàng)的10%。

定金會(huì)存入賣方律師的托管賬戶（Escrow Account）內(nèi)。如果買家無(wú)正當(dāng)理由終止合同，將會(huì)失去這筆定金。對(duì)于新樓盤，合同還可能會(huì)要求付第二次定金，請(qǐng)注意具體時(shí)間要求。剩余的余款需要在房屋成交日支付。

6、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

合同正式生效后，買方律師會(huì)立即幫您委托產(chǎn)權(quán)公司對(duì)房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查（Title Search），調(diào)查房屋的貸款情況，付稅情況，房契資料，及有沒(méi)有未解決的法律糾紛等。至此還需要繳納產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)。時(shí)間大概需要2至4周。

7、過(guò)戶前再次驗(yàn)房及購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)

在過(guò)戶前的48小時(shí)內(nèi)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)再次帶買方或替買方檢查房屋是否完好，以確定沒(méi)有額外的損害發(fā)生，此外買家需購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（Title Insurance）以防過(guò)戶以后房屋出現(xiàn)任何問(wèn)題。

8、房屋過(guò)戶（Closing）

過(guò)戶當(dāng)天，買賣雙方及其律師會(huì)當(dāng)面交接手續(xù)，這些手續(xù)一般會(huì)在賣方律師辦公室辦理。在這一天，買家需要準(zhǔn)備好有效身份證件及現(xiàn)金支票，并付清所有的房款以及各種手續(xù)費(fèi)。

9、過(guò)戶之后

買家會(huì)拿到鑰匙，并在1至3周內(nèi)收到地契原件。過(guò)戶之后，買家需要及時(shí)聯(lián)系水、電、煤氣公司以及更改相關(guān)信息及賬戶。

貸款購(gòu)房流程：

貸款購(gòu)房的流程和現(xiàn)金購(gòu)房的流程基本上是一樣的，在這里就不再重復(fù)。由于貸款購(gòu)房中會(huì)涉及銀行或貸款機(jī)構(gòu)，以下是貸款購(gòu)房時(shí)額外的流程：

1. 簽訂意向書(shū)后，需要向賣家承遞銀行的貸款預(yù)批信，用來(lái)證明自己的資金能力。

2. 合同生效后，應(yīng)立即開(kāi)始銀行貸款審批程序，從而幫助買家鎖定合適的利率，通常可以鎖定40-60天。審批成功后將獲得貸款書(shū)（Firm Commitment），這個(gè)過(guò)程一般需要4至6周。

3. 過(guò)戶成交時(shí)，一般在銀行律師指定的地點(diǎn)進(jìn)行交接。

4. 貸款流程中，需要交很多額外的費(fèi)用，包括：申請(qǐng)費(fèi)、信用審核費(fèi)、銀行律師費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、貸款稅等。總的來(lái)說(shuō)，紐約購(gòu)房過(guò)戶手續(xù)費(fèi)在2-3%左右，曼哈頓的新樓盤一般在5%左右。

綜合上述，如果您有充足的美元現(xiàn)金，現(xiàn)金購(gòu)房對(duì)您來(lái)說(shuō)可能是更簡(jiǎn)便的選擇。如果需要貸款購(gòu)房，則需要給貸款手續(xù)留出充足時(shí)間。