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在美國當房東并不是一件輕松的事

　　在美國出租房屋，當房東并不是一件輕松的事。美國有眾多規(guī)定，如果不了解當?shù)胤梢?guī)定，房東很容易給自己引來麻煩。那么身為美國房東有哪些權(quán)利和責任呢？

　　美國的房東協(xié)會和房客協(xié)會

　　房東或房產(chǎn)協(xié)會是由居住在特定城鎮(zhèn)、城市或郡的房東、房產(chǎn)所有者以及房產(chǎn)投資者等個人所組成的組織。

　　房客協(xié)會(或房客組織)可能是由居住在某個住宅樓或社區(qū)的房客組成，或者規(guī)模更大一點，即某個郡或城市范圍的房客協(xié)會。

　　聯(lián)邦公平住房法案及修正案（The federal Fair Housing Act and Fair Housing Amendments）禁止房東基于求租者或房客的以下特征而歧視他們：

　　(1) 種族

　　(2) 膚色

　　(3) 宗教

　　(4) 原國籍

　　(5) 性別

　　(6) 年齡

　　(7) 家庭狀況――比如：因房客有小孩而區(qū)別對待（除了在老年住宅區(qū)里）；對懷孕婦女的歧視

　　(8) 身體殘疾，或精神殘疾（包括酗酒和曾經(jīng)吸毒）

　　(9) 一些州法、地方法還禁止基于一個人的婚姻狀況或性取向而歧視。

　　房東選擇房客時，可以用正當?shù)纳虡I(yè)標準衡量，如要求最低收入或以前房東給予肯定評價的證明，但是這些標準要平等地適用于所有房客。

　　房東如何選擇房客

　　1. 房東給出租房屋做廣告

　　2. 與求租者電話交談

　　3. 向未來房客展示租屋

　　4. 求租者填寫租房申請表

　　5. 對房客的篩選和調(diào)查求證

　　如何簽訂租約或租賃協(xié)議

　　1. 租賃的類型基本的租賃類型包括：

　　(1) 定期租賃：指在一定的期限內(nèi)租賃房屋，可以是按月租賃或按年租賃。

　　(2) 期限租賃：在協(xié)議中，房東在一定的期限內(nèi)向房客出租房屋。這種租賃幾乎沒有靈活性，但是又很穩(wěn)定，通常而言，除了相互同意，解除這種租賃的唯一辦法是一方違反合同。

　　2. 租約和租賃協(xié)議租約或租賃協(xié)議列出了房客和房東同意遵循的租賃關(guān)系條款。它是法定合同也是非常實用的文件，包括很多重要事情的細節(jié)。

　　3. 簽署租賃協(xié)議的重要性租賃協(xié)議是租賃的關(guān)鍵文件，列出了以下的重要問題：

　　(1) 租賃的期限；

　　(2) 房客須付的租金和押金的數(shù)額；

　　(3) 在租用房產(chǎn)里可以居住的人數(shù)；

　　(4) 由誰支付水電煤氣等費用；

　　(5) 房客是否可以養(yǎng)寵物；

　　(6) 房客是否可以把房屋轉(zhuǎn)租；

　　(7) 房東進入租用房產(chǎn)的權(quán)利；

　　(8) 如果發(fā)生訴訟，由誰支付律師費。 租賃協(xié)議應(yīng)該是書面的，盡管大多數(shù)州都承認口頭的。

　　4. 聯(lián)合簽署人一些房東要求聯(lián)合簽署人（有時稱為保證人）也在租賃協(xié)議和租約上簽名，特別是租給學生的時候，因為學生大部分的收入都是家長給的。

　　注意：租約一般不會因為房東賣掉房子或是房客死亡而終止。大多數(shù)預(yù)先印好的標準租約合同都會有一段關(guān)于繼承人和執(zhí)行人的說明。

　　房租和押金

　　在大部分州，法律并沒有對房租金額有所限制，只要市場允許，房東可以隨便收取。但是，在一些市和郡縣，房租管制法案密切控制著房東可以收取房租的最大金額，而在Connecticut州雖然沒有房租管制，但是如果房客認為房租過多，可以提出異議。

　　在收到押金的時候，房東要給房客一個收據(jù)。很多州都規(guī)定房東必須給房客一個收據(jù)。以下的信息必須包括在收據(jù)中：

　　• 付款的數(shù)額

　　• 收到付款的日期

　　• 付款打算用于什么地方

　　• 收款人的名字

　　• 如果有代理人的話，要寫明收取房租的房東的名字

　　• 房東或代理人的簽名

　　房東維護和維修的責任

　　房東有責任保持房子可居住或適于居住。房東必須保持房子在結(jié)構(gòu)上是安全的，包括地板、屋頂以及樓梯；保持供電、供熱以及水管系統(tǒng)能安全使用；提供必要的冷熱水；檢查有沒有害蟲（比如蟑螂）的出沒。但是，如果這些問題是由于房客自己的疏忽造成的，例如由于房客缺乏家務(wù)管理導(dǎo)致害蟲出沒，那么維修費可能是要房客來付了，如果沒付的話，房東可以從押金中扣除。

　　房東進入租屋

　　房客有隱私權(quán)。

　　房東在沒有得到事先許可的情況下不能進入房客的房間，除非真的發(fā)生了緊急情況，比如火災(zāi)或者浴室水溢滿。房東在因為其他原因（比如進行修繕或向潛在房客展示該房屋單元）而進入房客的房間之前，必須提前通知房客。

　　房屋管理人

　　如果你好好考慮寫一份職位描述，并且做些努力來招募和雇用一個好的管理人的話，你就會避免一些問題。

　　案例：Frank是找其中一個房客，一個月少收他兩百房租，由他去幫我向其他房客收取房租。大家都是給支票，哪些人晚付了，需要他幫我去催交然后罰款。也會請他帶新人去看空屋，甚至一些工人來修理或置換，都由他來操作。等于就是一個住宅的經(jīng)理。

　　驅(qū)逐房客

　　驅(qū)逐就是讓房客帶著他的財產(chǎn)搬離租屋或公寓，只有在房東向法院起訴了，證明房客有不當行為，而且該不當行為可以作為終止租約的證據(jù)的時候，才能合法實施。州法對于那些想要終止租約的房東有非常詳細的規(guī)定。房東必須嚴格的按照州法的規(guī)定和程序。

　　當終止租賃通知上的最后期限結(jié)束的時候，你的房客并不會自動被驅(qū)逐。在幾乎所有的州，你必須提起一個驅(qū)逐訴訟，在你勝訴之后，郡治安官或者執(zhí)法官會實際上驅(qū)逐那個在收到終止通知后拒絕搬走的房客。整個過程需要幾周或者幾個月，這取決于房客是否在法庭上對驅(qū)逐提出異議。

　　注意：非法的驅(qū)逐

　　(1) 自行驅(qū)逐

　　房東如果在法律上走捷徑，例如換鎖或是停止水電煤氣的供應(yīng)，以達到把房客從租屋趕出去的目的，那么房東就要被處罰。

　　(2) 報復(fù)性驅(qū)逐

　　如果房客依法行使任何權(quán)利或是尋求救濟，房東就不能實施報復(fù)。這些受法律保護的權(quán)利包括：向有責任保證法規(guī)實施的政府機構(gòu)申訴，抱怨房東違反法規(guī)、沒有修理，以及組織或加入房客協(xié)會。

　　爭議的解決

　　1. 協(xié)商 2. 調(diào)解 3. 仲裁 4. 訴訟