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在美國當房東并不是一件輕松的事

　　在美國出租房屋，當房東并不是一件輕松的事。美國有眾多規定，如果不了解當地法律規定，房東很容易給自己引來麻煩。那么身為美國房東有哪些權利和責任呢？

　　美國的房東協會和房客協會

　　房東或房產協會是由居住在特定城鎮、城市或郡的房東、房產所有者以及房產投資者等個人所組成的組織。

　　房客協會(或房客組織)可能是由居住在某個住宅樓或社區的房客組成，或者規模更大一點，即某個郡或城市范圍的房客協會。

　　聯邦公平住房法案及修正案（The federal Fair Housing Act and Fair Housing Amendments）禁止房東基于求租者或房客的以下特征而歧視他們：

　　(1) 種族

　　(2) 膚色

　　(3) 宗教

　　(4) 原國籍

　　(5) 性別

　　(6) 年齡

　　(7) 家庭狀況――比如：因房客有小孩而區別對待（除了在老年住宅區里）；對懷孕婦女的歧視

　　(8) 身體殘疾，或精神殘疾（包括酗酒和曾經吸毒）

　　(9) 一些州法、地方法還禁止基于一個人的婚姻狀況或性取向而歧視。

　　房東選擇房客時，可以用正當的商業標準衡量，如要求最低收入或以前房東給予肯定評價的證明，但是這些標準要平等地適用于所有房客。

　　房東如何選擇房客

　　1. 房東給出租房屋做廣告

　　2. 與求租者電話交談

　　3. 向未來房客展示租屋

　　4. 求租者填寫租房申請表

　　5. 對房客的篩選和調查求證

　　如何簽訂租約或租賃協議

　　1. 租賃的類型基本的租賃類型包括：

　　(1) 定期租賃：指在一定的期限內租賃房屋，可以是按月租賃或按年租賃。

　　(2) 期限租賃：在協議中，房東在一定的期限內向房客出租房屋。這種租賃幾乎沒有靈活性，但是又很穩定，通常而言，除了相互同意，解除這種租賃的唯一辦法是一方違反合同。

　　2. 租約和租賃協議租約或租賃協議列出了房客和房東同意遵循的租賃關系條款。它是法定合同也是非常實用的文件，包括很多重要事情的細節。

　　3. 簽署租賃協議的重要性租賃協議是租賃的關鍵文件，列出了以下的重要問題：

　　(1) 租賃的期限；

　　(2) 房客須付的租金和押金的數額；

　　(3) 在租用房產里可以居住的人數；

　　(4) 由誰支付水電煤氣等費用；

　　(5) 房客是否可以養寵物；

　　(6) 房客是否可以把房屋轉租；

　　(7) 房東進入租用房產的權利；

　　(8) 如果發生訴訟，由誰支付律師費。 租賃協議應該是書面的，盡管大多數州都承認口頭的。

　　4. 聯合簽署人一些房東要求聯合簽署人（有時稱為保證人）也在租賃協議和租約上簽名，特別是租給學生的時候，因為學生大部分的收入都是家長給的。

　　注意：租約一般不會因為房東賣掉房子或是房客死亡而終止。大多數預先印好的標準租約合同都會有一段關于繼承人和執行人的說明。

　　房租和押金

　　在大部分州，法律并沒有對房租金額有所限制，只要市場允許，房東可以隨便收取。但是，在一些市和郡縣，房租管制法案密切控制著房東可以收取房租的最大金額，而在Connecticut州雖然沒有房租管制，但是如果房客認為房租過多，可以提出異議。

　　在收到押金的時候，房東要給房客一個收據。很多州都規定房東必須給房客一個收據。以下的信息必須包括在收據中：

　　• 付款的數額

　　• 收到付款的日期

　　• 付款打算用于什么地方

　　• 收款人的名字

　　• 如果有代理人的話，要寫明收取房租的房東的名字

　　• 房東或代理人的簽名

　　房東維護和維修的責任

　　房東有責任保持房子可居住或適于居住。房東必須保持房子在結構上是安全的，包括地板、屋頂以及樓梯；保持供電、供熱以及水管系統能安全使用；提供必要的冷熱水；檢查有沒有害蟲（比如蟑螂）的出沒。但是，如果這些問題是由于房客自己的疏忽造成的，例如由于房客缺乏家務管理導致害蟲出沒，那么維修費可能是要房客來付了，如果沒付的話，房東可以從押金中扣除。

　　房東進入租屋

　　房客有隱私權。

　　房東在沒有得到事先許可的情況下不能進入房客的房間，除非真的發生了緊急情況，比如火災或者浴室水溢滿。房東在因為其他原因（比如進行修繕或向潛在房客展示該房屋單元）而進入房客的房間之前，必須提前通知房客。

　　房屋管理人

　　如果你好好考慮寫一份職位描述，并且做些努力來招募和雇用一個好的管理人的話，你就會避免一些問題。

　　案例：Frank是找其中一個房客，一個月少收他兩百房租，由他去幫我向其他房客收取房租。大家都是給支票，哪些人晚付了，需要他幫我去催交然后罰款。也會請他帶新人去看空屋，甚至一些工人來修理或置換，都由他來操作。等于就是一個住宅的經理。

　　驅逐房客

　　驅逐就是讓房客帶著他的財產搬離租屋或公寓，只有在房東向法院起訴了，證明房客有不當行為，而且該不當行為可以作為終止租約的證據的時候，才能合法實施。州法對于那些想要終止租約的房東有非常詳細的規定。房東必須嚴格的按照州法的規定和程序。

　　當終止租賃通知上的最后期限結束的時候，你的房客并不會自動被驅逐。在幾乎所有的州，你必須提起一個驅逐訴訟，在你勝訴之后，郡治安官或者執法官會實際上驅逐那個在收到終止通知后拒絕搬走的房客。整個過程需要幾周或者幾個月，這取決于房客是否在法庭上對驅逐提出異議。

　　注意：非法的驅逐

　　(1) 自行驅逐

　　房東如果在法律上走捷徑，例如換鎖或是停止水電煤氣的供應，以達到把房客從租屋趕出去的目的，那么房東就要被處罰。

　　(2) 報復性驅逐

　　如果房客依法行使任何權利或是尋求救濟，房東就不能實施報復。這些受法律保護的權利包括：向有責任保證法規實施的政府機構申訴，抱怨房東違反法規、沒有修理，以及組織或加入房客協會。

　　爭議的解決

　　1. 協商 2. 調解 3. 仲裁 4. 訴訟