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澳洲經(jīng)商需了解的商業(yè)租約

商業(yè)租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以后生意不好，租約本身還是值錢的;反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當(dāng)您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業(yè)主、租客所有的權(quán)利、義務(wù)都體現(xiàn)在租約里。因此，在簽署租約前咨詢律師，不失為一種明智之舉。

那么，在澳洲簽約前應(yīng)該注意哪些問題呢？要想轉(zhuǎn)租約怎么辦？想要賣掉生意租約怎么辦？簽租約前應(yīng)該掌握哪些要點？我們提供下列建議，希望對在澳洲經(jīng)商的朋友們有所幫助：

一、澳洲商業(yè)租約的法律依據(jù)

在NSW（新南威爾士州），簽署零售租約主要依照“零售租約法案1994”（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業(yè)主及租客責(zé)任、義務(wù)做出了嚴(yán)格規(guī)定。比如：業(yè)主必須在租約開始的七天內(nèi)，向租客提供一份公開聲明，告知租客有關(guān)此物業(yè)及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業(yè)主提供一份公開聲明。

二、什么是商業(yè)租約

商業(yè)租約是業(yè)主與商家之間規(guī)范雙方權(quán)力與義務(wù)的一種法律合同。雙方可以通過商談來確定租約中的條款。一般來說，商業(yè)租約會包括下列內(nèi)容：

租約的起、止時間;

租約中是否含有續(xù)約條款，以及如何行使續(xù)約權(quán)力;

租金是多少，增加租金的方式及時間;

除租金外，有關(guān)其它雜費(fèi)是怎樣規(guī)定的;

是否需要交納保證金;

業(yè)主的責(zé)任與義務(wù);

租客的責(zé)任與義務(wù);

關(guān)于保險方面的要求;

關(guān)于裝修店面的要求;

關(guān)于轉(zhuǎn)租及賣生意的要求等。

三、商業(yè)租約類別

A、零售租約

如果您的生意類別在“零售租約法案1994”表中，那么，此法案適用于您的情形。零售租約對于租約如何運(yùn)作有較多的規(guī)定。有時雖然您的生意不在此表中，但如果生意位于購物中心內(nèi)，仍然可能屬于此法案的范疇。如果您不能確定，請咨詢您的律師。

B、購物中心中的店鋪

由于容易停車及客流量大，越來越多的商家選擇把生意開在購物中心或商場內(nèi)。雖然購物中心有很大的公共場地及停車場、維修隊伍、保安、宣傳活動、照明空調(diào)及管理公司，但其額外開支也較大，故有些商場租約會要求租客分擔(dān)費(fèi)用，一般以所租面積占商場總面積的比例計算。有些商場租約，要求將收入的若干百分點作為附加租金繳納，這點應(yīng)盡量爭取刪掉，不然便要定期審查生意賬簿，會產(chǎn)生極大不便及爭議。

另外，更應(yīng)注意的是，購物中心和商場有營業(yè)時間上的要求和規(guī)定。與獨立街鋪相比，缺乏靈活性。兩者各有利弊，建議您應(yīng)該在簽約前聯(lián)系您的律師，聽取專家建議，以避免不必要的麻煩。

四、怎樣和業(yè)主/購物中心商談租約

在正式簽署租約前，應(yīng)盡量做足功課，包括調(diào)查其它商家、銷售、人流量等，做到心中有數(shù)。一般商家在剛剛開始一個生意的時候，往往需要投入大量的時間、精力以及資金來作裝修和其它的establishment，而生意走上軌道也需要一段時間。所以，筆者認(rèn)為這個時候，應(yīng)該盡量爭取一個3+3年的租約或者是5+5的租期。要不然，生意剛剛開始回本賺錢的時候，租約就到期了，還得換個地方重新開始。損失了裝修成本不說，還會丟失好不容易積累起來的客戶群。因此，五年的Option無論是對于生意的繼續(xù)經(jīng)營還是將來的轉(zhuǎn)讓，都是非常有利的。

零售租約期限應(yīng)至少五年。如果您想簽一個少于五年的零售租約，法律要求您向業(yè)主提供一份證明。這份證明只能由律師簽署。商業(yè)租約中的Option Term可選擇性租期這一條款，保障了租客續(xù)約的權(quán)力。一般情況下，租客需要在租約到期至少六個月前，給業(yè)主一個書面的續(xù)約要求通知(Written Notice)。業(yè)主不能無故拒絕續(xù)約。

在購物中心經(jīng)營商店，租客有一個可以避免競爭的“利器”，就是在合約上要求“同一商場內(nèi)，不可以再有同樣經(jīng)營范圍的店家”等內(nèi)容，以保證商場內(nèi)自己“一家獨秀”，沒有競爭對手。比如：我們幫助一家中餐館簽了這個條款，并把菜單作為合約附件，所附菜單中有炸薯條。后來，某品牌快餐薯條店進(jìn)駐商場，與中餐館的經(jīng)營范圍有沖撞，業(yè)主構(gòu)成違約，但此時業(yè)主已經(jīng)與快餐薯條店簽了租約，若解約則損失慘重。所以，業(yè)主只能做出讓步，對中餐館降低租金，才達(dá)成和解。

五、裝修問題

一般情況下，租客通常要支付店鋪裝置、裝修的一部分或者全部的費(fèi)用。而且，租客可能要承擔(dān)在租約終止時將店鋪恢復(fù)原樣的費(fèi)用，除非他們有一份書面協(xié)議允許保留目前的狀態(tài)。在裝修期間，租客一定要確保付得起租金，或者與業(yè)主協(xié)商獲得一段免租金期。

另外，購物中心通常對店鋪裝修有建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。業(yè)主(或中介)必須提供他們的標(biāo)準(zhǔn)，這樣，租客可計算一下是否有能力支付裝修的費(fèi)用。業(yè)主必須在租約開始之前，以書面形式告知租客這一信息。

有的商業(yè)中心分租商鋪，除租金和管理費(fèi)之外，在租約中還要求租客分?jǐn)偟囟悺⒕S修費(fèi)、清潔費(fèi)等。這種情況，租客應(yīng)要求看房東的維修記錄，了解租金以外的費(fèi)用是多少。商業(yè)租約涉及的支出，并不僅僅是租金這么簡單，還有很多費(fèi)用。

六、漲租金是怎樣計算的

有關(guān)租金上漲比例，何時漲的相關(guān)規(guī)定，都會在租約內(nèi)體現(xiàn)。具體規(guī)定，比如：

租金一般只能每12個月上漲一次;

每一次租金改變，不可有兩種計算方法，讓一方有權(quán)選擇其中一種（例如：不可在百分之五或者消費(fèi)指數(shù)之間選擇其中較高的一項）;

租約中，不可規(guī)定在使用某種計算方法時租金不能下降（例如：租約不可規(guī)定：‘根據(jù)當(dāng)前租金市價計算租金改變，但前提是租金市價沒有下降’）。

如果租約規(guī)定租金每年隨通脹率(CPI)增長，但是業(yè)主沒有通知租客租金上漲，業(yè)主可能仍然有權(quán)要求漲租金。根據(jù)租約合同，租客知道租金會隨通脹率增長，并已簽了租約同意支付租金增長。

七、轉(zhuǎn)租或賣生意

俗稱的“轉(zhuǎn)租”，其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”。依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指最初承租人的租賃關(guān)系不解除，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關(guān)系。在此兩種形式下，需要確定業(yè)主的書面同意，轉(zhuǎn)租的補(bǔ)償費(fèi)等問題。任何一個生意都有它的風(fēng)險，一旦生意失敗，繼續(xù)履行租約已不現(xiàn)實，如果租約中有好的sub-lease或sub-let的條款允許租戶轉(zhuǎn)租給別人，顯然從一定程度上可以幫助租戶降低違約風(fēng)險和法律責(zé)任。

當(dāng)您想賣掉您的生意時，一般是連租約一起賣掉。所剩租約的期限可能會影響您賣生意的價格。您需要向業(yè)主提出書面要求，除非業(yè)主給您一個很好理由，否則業(yè)主是不得拒絕您的要求。但是，業(yè)主會根據(jù)新租客的商業(yè)經(jīng)驗、年齡、經(jīng)濟(jì)情況和聲譽(yù)，做決定是否簽約或續(xù)約。商業(yè)租約不是兒戲，一旦簽署或違約，會對雙方造成極大的法律和經(jīng)濟(jì)后果。 因此，我們希望您能夠聯(lián)系您的律師，為您爭取最大利益。

八、生意不好，是否可以提前終止租約

由于租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內(nèi)必須承擔(dān)租金和其它義務(wù), 也就是說，即便生意不好，租客也要負(fù)擔(dān)整個租期內(nèi)的所有費(fèi)用，包括租金，除非業(yè)主同意提前結(jié)束租約，而不追究租客的責(zé)任。